Le marché immobilier en France connaît un véritable coup de froid. Les transactions ont chuté à des niveaux comparables à ceux de 2016, et les prix baissent significativement dans les grandes villes. À cela s’ajoute une hausse marquée des taux de crédit immobilier, rendant l’accès à la propriété plus difficile pour de nombreux ménages. Nous avons sollicité Marc Touati, économiste et fondateur du cabinet ACDEFI, pour décrypter les dynamiques actuelles et futures du marché immobilier.
Selon Marc Touati, cette situation trouve ses origines dans l’envolée des taux d’intérêt. Pendant de nombreuses années, des taux exceptionnellement bas avaient alimenté la flambée des prix. Aujourd’hui, avec des taux de crédit largement au-dessus de 4 %, la dynamique s’est inversée. Les prix commencent à baisser : -2 % en moyenne nationale, mais bien plus dans certaines grandes villes comme Paris (-12 %) ou Lyon (-14 %).
Cependant, Marc Touati avertit : cette correction est loin d’être terminée. Pour lui, une baisse de 10 à 15 % des prix à l’échelle nationale est nécessaire pour resolvabiliser les ménages et relancer le marché.
Si la baisse des prix immobiliers pourrait sembler positive, elle s’inscrit dans un contexte économique inquiétant. Marc Touati souligne que l’inflation, bien qu’en recul, cède désormais la place à une récession. Cette dernière impacte directement l’emploi, en particulier dans le secteur de la construction.
Les promoteurs immobiliers, déjà fragilisés par la hausse des coûts de construction et les normes environnementales, peinent à vendre leurs biens. Près de 300 000 emplois seraient menacés dans le secteur, un chiffre alarmant qui pourrait aggraver la crise.
Malgré ce tableau sombre, Marc Touati entrevoit une amélioration en 2025. Il estime qu’une combinaison de baisses des prix et des taux d’intérêt pourrait offrir une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs. Toutefois, il insiste sur la prudence : la confiance des ménages et la stabilisation de l’économie seront des éléments clés pour relancer durablement le marché.
Pour ceux qui n’ont pas encore acquis leur résidence principale, Marc Touati recommande d’acheter, mais avec précaution. Il encourage les acheteurs à négocier les prix, en proposant des baisses significatives (-15 à -20 %) pour profiter de la faiblesse actuelle de la demande.
En revanche, pour les investisseurs locatifs, il conseille d’attendre. Les rendements locatifs sont actuellement faibles, et les incertitudes économiques rendent les investissements risqués.
Marc Touati rappelle que l’immobilier est un marché cyclique. Si la situation actuelle est difficile, notamment en raison de la récession et des tensions sur l’emploi, des opportunités pourraient émerger dans les années à venir. Cependant, pour que le marché reparte, il faudra avant tout restaurer la confiance des ménages et stabiliser l’économie.
L’immobilier reste une valeur sûre pour ceux qui ont une vision de long terme, mais la prudence est de mise dans ce contexte inédit.
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