Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), considérées depuis des décennies comme un placement sécurisé, sont aujourd’hui au cœur de l’actualité. Cet été, des annonces chocs d’Amundi Immobilier et BNP Paribas Real Estate ont ébranlé les certitudes des investisseurs. Plusieurs SCPI de bureaux ont vu la valeur de leurs parts chuter de 12 à 17 %. Ces baisses ont provoqué une onde de choc, remettant en question l’image de stabilité attachée à ce type de placement. Faut-il encore investir dans des SCPI ?
Pour comprendre cette situation, il faut revenir sur les fondements des SCPI. Ce mécanisme repose sur un principe simple : mutualiser les ressources des investisseurs pour acquérir des biens immobiliers souvent inaccessibles individuellement, tels que des bureaux, des centres commerciaux ou des résidences spécialisées. En échange, les investisseurs bénéficient de revenus locatifs réguliers et d’une gestion déléguée à des professionnels.
Historiquement, les SCPI ont affiché des rendements attractifs, souvent supérieurs à 4 %. Par ailleurs, la baisse des taux d’intérêt depuis les années 1980 a favorisé une forte hausse des prix immobiliers, entraînant une progression quasi continue de la valeur des parts. Entre 2012 et 2022, la capitalisation des SCPI a été multipliée par trois.
Mais ce cycle de croissance a connu un brutal coup d’arrêt. La crise sanitaire, suivie d’une explosion de l’inflation, a conduit la Banque Centrale Européenne (BCE) à relever ses taux directeurs à neuf reprises entre 2022 et 2023. Ce resserrement monétaire a considérablement alourdi le coût des financements immobiliers, réduisant le pouvoir d’achat des investisseurs et des ménages.
La conséquence est double : les prix de l’immobilier s’ajustent à la baisse, et les gestionnaires de SCPI doivent réévaluer leurs portefeuilles. Pour les détenteurs de parts, cela signifie des baisses de valeur, parfois significatives.
Contrairement à la croyance populaire, l’immobilier n’est pas une valeur refuge. Comme tout actif, il est soumis à des cycles économiques. Dans les années 1990 ou lors de la crise de 2008, les SCPI avaient déjà connu des baisses de valeur. Toutefois, leur résilience sur le long terme a souvent permis de compenser ces périodes difficiles.
Les SCPI doivent cependant faire face à un autre défi : la liquidité. En cas de ruée massive des investisseurs vers la sortie, les gestionnaires pourraient être contraints de vendre rapidement des actifs à prix cassés, amplifiant la spirale baissière.
Pour les investisseurs avertis, cette correction du marché pourrait être synonyme d’opportunités. Les SCPI récemment créées ou les gestionnaires disposant de liquidités pourraient acquérir des actifs de qualité à moindre coût, renforçant leur patrimoine.
Les particuliers intéressés par les SCPI doivent toutefois garder à l’esprit plusieurs principes fondamentaux :
– Diversifier leurs investissements pour limiter les risques.
– Investir sur le long terme, car l’immobilier est régi par des cycles parfois longs.
– Étudier la qualité de la gestion et du patrimoine des SCPI avant d’investir. Le taux d’occupation financier (TOF) peut, par exemple, fournir un indicateur utile sur la performance d’une SCPI.
– Lisser leurs investissements dans le temps, afin d’atténuer l’impact des fluctuations de marché.
Si les taux d’intérêt sont un facteur clé pour l’immobilier, le fait que la BCE semble avoir atteint un pic dans son cycle de hausse pourrait jouer en faveur d’une stabilisation. Toutefois, les investisseurs doivent rester vigilants face aux risques de liquidité et à l’évolution des marchés.
Les SCPI restent un outil d’investissement puissant, mais la période actuelle rappelle l’importance d’une gestion réfléchie et prudente. Pour les investisseurs prêts à saisir des opportunités et à jouer la carte de la résilience, ces turbulences pourraient s’avérer profitables à long terme.
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